Walhalla

Veelgestelde Vragen

Wat is de aanleiding voor dit project?

In het voorjaar 2026 is er aandacht gevraagd voor de problematiek rondom de Corpshuizen in Rotterdam, vooral Kralingen en Crooswijk. Door verandering in fiscale en huurwetgeving dreigen er veel Corpshuizen, die in handen zijn van particulier beleggers (Box 3), verkocht te worden als “gewoon” woonhuis. In Kralingen en Crooswijk verdwijnt daarmee de kamerverhuurvergunning die op het huis rust. Nieuwe kamerverhuurvergunningen voor meer dan 2-3 personen worden in Kralingen en Crooswijk niet meer uitgegeven door de Gemeente Rotterdam. Het gevolg is dat studentenkamers voor altijd verloren zullen gaan en daarmee ook de unieke huizencultuur. In alle studentensteden is dit probleem ontstaan en we werken samen met de andere Oud-Leden verenigingen van de corpora om expertise te delen.

Hoe organiseren de aan te kopen huizen zich?
De huizen vormen individuele stichtingen. Deze halen financiering op bij een bank (hypotheekvertrekker), oud-huisgenoten/ouders (verder Stichting vrienden van) en het Oud-Leden Huizenfonds (verder OLHF). De “Stichting vrienden van is achtergesteld op zowel de Bank als het OLHF. Deze leningen van de Stichting vrienden van zijn oprentend zolang het OLHF nog niet is afgelost. Het OLHF ontvangt maandelijks rente op de leningen.

Kunnen we niet gewoon een ander pand kopen?
Dat is doorgaans lastig. In Kralingen en Crooswijk worden er geen kamerverhuurvergunningen mee afgegeven. Tevens door de afstandsregel en de clustering van corpshuizen kan een nieuwe vergunning in dezelfde omgeving sterk beperkt of feitelijk onmogelijk zijn

Hoeveel geld is er de komende jaren nodig?
We komen binnenkort op 22 huizen maar we verwachten dat dit kan groeien tot 50-100 huizen. Dus we zullen geld blijven werven de komende jaren. We rekenen ongeveer op €25.000 bijdrage van het RHF per kamer in een huis.

We horen regelmatig de term “Skin in the game” wat wordt hiermee bedoeld?
Hiermee wordt bedoeld vooral:

1. het ondernemerschap wat bij de studenten en oud-huisgenoten vandaan komt. Zij vormen het team, wat onder begeleiding van de VasCo, het huis gaat kopen;
2. de “stichting vrienden van” waarin het “eigen vermogen”, in de vorm van achtergestelde leningen/obligaties, bijeen wordt gebracht;
3. de verduurzaming van de huizen met lage energielabels (C, D, E en F) naar Label A. Hierdoor stijgen de huizen in waarden, gaat de Loan to Value omhoog en kan het huis meer lenen. Afhankelijk van de bank gaan condities, zoals rente, omlaag.

Wat is het verschil tussen OHLF en “Stichting vrienden van”

Welke rol heeft het OLHF?
Het OHLF haalt geld op de reünisten tegen 4% per jaar voor 12 jaar met optie tot een verlenging met 3 jaar. De oud-leden beleggen geld in het fonds. Dat geld wordt gespreid over alle huizen die het OHLF steunt met leningen. Doel is geld van oud-leden aan het werk te zetten. De oud-leden krijgen een bescheiden rente, hiermee blijven ook de huren in de huizen op een acceptabel niveau. De oud-leden worden volledig terugbetaald na 12 jaar.

Het OHLF leent momenteel uit tegen 4.15%. (rentes kunnen wijzigen afhankelijk van de rente in de markt). Dat is een kleine spread. Het fonds minimaliseert haar kosten, maar heeft desondanks uitgaven voor bankkosten, verzekeringen, administratie systemen en mogelijk incidentele kosten voor juridisch advies, etc. Een hogere rente betekent hogere huren voor de studenten.

Het OHLF geeft leningen uit aan individuele stichtingen van huizen. Deze stichtingsbesturen bestaan uit oud-huisgenoten en ouders. Deze besturen dienen een verzoek in bij het OHLF voor financiering.

Het OHLF is een coöperatie, hoe werkt dat?
We zijn een coöperatie en de directie legt elk jaar verantwoording af in de jaarvergadering aan de leden (=obligatiehouders). In de statuten is het mandaat vastgelegd. We hebben met opzet deze structuur gekozen zodat de leden de directie ter verantwoording kunnen roepen. Er wordt een kas en verificatie commissie ingesteld die uit leden van de coöperatie bestaat. Statutair bestaat de mogelijkheid tot een externe controle

Welke voorwaarden stelt het OHLF bij het uitgeven van een lening?
Het OHLF beoordeelt elke aanvraag en een heeft een aantal criteria om een lening toe te zeggen, waaronder:

1. De aanvraag wordt ingediend met een gestandaardiseerd xls-model dat door het OHLF en de VaSco wordt beoordeeld. Dit model wordt ook door de hypotheek verstrekker bekeken.
2. Het OHLF is achtergesteld op de hypotheek maar staat voor de Stichting vrienden van eigen kapitaal (dit moet minimaal 10-20% zijn). Hiermee loopt Stichting vrienden van het grootste risico.
3. Het OHLF wordt eerder afgelost dan de stichting vrienden van. De Stichting vrienden van ontvangen pas cash rente wanneer het OHLF is afgelost. Zij zijn dus oprentend.
4. De hypotheek is gemaximeerd tegen de taxatie waarde in verhuurde staat.
5. Het OHLF financiert niet meer dan 25% van de project som. De directie heeft de bevoegdheid om in bijzondere gevallen hiervan af te wijken
6. Er is een meerjarenplanning voor huurverhoging, herfinanciering, onderhoud etc. Deze wordt jaarlijks herzien.
7. Wanneer het huis wordt aangekocht vindt er in de regel een huurverhoging plaats naar meer marktconforme huren. Dat is helaas noodzakelijk om de business case per huis/stichting mogelijk te maken. Door de huren in de eerste jaren langzaam te verhogen ontstaat de cashflow om saldo op te bouwen om de leningen af te lossen. De huren worden bepaald volgens het wettelijke puntensysteem (WWS systematiek).
8. Het huis wordt verduurzaamd (bijvoorbeeld isolatie, dubbel glas en warmtepomp).
9. Het OHLF krijgt inzicht in de financiële administratie van de stichting en heeft een jaarlijks gesprek.
10. Er is een reservering quotum voor onderhoud. Reserveringen voor onderhoud worden ook besteed.
11. Definitie van een aantal wanprestaties geeft het OHLF de mogelijkheid om tijdig in te grijpen bij de stichting.
12. De stichting stemt toe en handhaaft op het huizenconvenant (de gedragscode) van het RSC/RVSV
13. Statuten van de stichting zijn acceptabel voor het OHLF.

Hoe kan een huis de lening aan het OHLF terugbetalen?
De stichting dient een businessplan in naar het model van de VasCo en het OHLF. Wanneer het huis wordt aangekocht vindt er in de regel een huurverhoging plaats naar meer marktconforme huren. Dat is helaas noodzakelijk om de business case per huis/stichting mogelijk te maken. Door de huren in de eerste jaren langzaam te verhogen ontstaat de cashflow om saldo op te bouwen om de leningen af te lossen. De huren worden bepaald volgens het wettelijke puntensysteem. RHF wordt eerder afgelost dan de eigen inleggers. De inleggers ontvangen pas cash rente wanneer het RHF is afgelost. Zij zijn oprentend en achtergesteld.

Is dit niet te risicovol?
Er is risico. In de beoogde opzet staat het fonds na de bank en vóór de inbreng via de Stichting Vrienden, en wordt de inleg over meerdere huizen gespreid. Zie het informatiedocument over mogelijke risico’s van deze obligatie.

Wat als de vastgoedprijzen dalen?

Dan gebeurt er helemaal niets. De Stichting is eigenaar van het pand en dalen van de vastgoedprijzen heeft geen invloed op de resultaten van de Stichting of het Fonds en ook niet op de aflossings- en renteverplichtingen.

Wat als een huis niet betaalt?
Dan gelden de afspraken uit de leenovereenkomst, waaronder het recht om mee te kijken en het bestuur van de stichting te laten vervangen.

Bezit RSC/RVSV of Walhalla straks de huizen?
Nee. Elk huis komt in een eigen stichting die bestuurd wordt door Oud-Huisgenoten en Ouders. Stichting Vrienden van verstrekt een achtergestelde lening (eigen vermogen) aan de stichting die het huis koopt. Ook stichting vrienden van wordt bestuurd door Oud-Huisgenoten en Ouders. Het OLHF leent ook aan de stichting die het huis koopt.

Wat verdient RSC/RVSV, Walhalla of het OLHF hieraan?

Niemand verdient eraan. Het fonds is een coöperatie zonder winstoogmerk en staat formeel los van Walhalla. Er zit een kleine marge tussen de rente die het fonds ontvangt en de rente die het uitkeert, en die dekt uitsluitend de kosten van het fonds. Het gaat om betaalbare huisvesting voor de studenten

Hoeveel huizen zijn er inmiddels aangekocht?
Er is één huis aangekocht. 14 Huizen zijn in gesprek om het huis te kopen en gefinancierd te worden door het OHLF.

Wie zijn er bij het project betrokken vanuit de reünisten? En vanuit RSC/RVSV
Het project is na initiatie in 2025 door meerdere oud-leden begeleid. Betrokkenen zijn in het Walhalla Bestuur met name Leonore Borrie Baljon (1990) en Stephan Poelsma (1990), directie Oud-Leden Huizen Fonds (zie hieronder), adviserende oud leden voor de VasCo: Edith van der Veeken (1990), Esther van der Vleuten (1991), Caroline van Bemmel (2004), Muriel van Woerkom (1991), Hessel Vonk (1985) en nog meerdere reünisten met speciale expertise (juridisch, notarieel).

Wie vormen de directie van het OHLF?
De directie van het RHF wordt gevormd door Harry Kampschöer (1984), Karel van Cappelle (1975), Reyer van de Vlugt (1991), Richard Stolle (1985) en Barbara Stork (1991)

Welke externe partijen hebben naar elementen van het RHF gekeken?
Legal Tree (Bastiaan Siemers 1989 en Bart Wilton 1994) en Quandrant Notarissen (Gerbrand Schrickx 1989) adviseren de directie van het Oud-Leden Huizenfonds inzake de statuten, overeenkomsten, wetgeving en vergunningen. Het gaat hierbij specifiek om de Wet Financieel Toezicht, vergunningen bij de AFM (Autoriteit Financiële Markten) en de inrichting van het KYC/CDD proces (Know Your Customer/Customer Due Diligence) bij de acceptatie van obligatiehouders. Oud

Wat is de procedure om een obligatie aan te kopen?
De procedure voor het aanschaffen van obligaties gaat als volgt

(beschrijving komt van Reyer van der Vlugt)

Kan ik mijn obligatie tussentijds verkopen?
De obligaties zijn voorbehouden aan de leden en oud-leden van het RSC/RVSV. Dit is een voorwaarde voor het regime dat de AFM stelt voor het OHLF. Vererving naar partners en kinderen is toegestaan. Verdere vervreemding niet.

Wanneer een obligatie houder dringende redenen heeft om de obligaties te willen verkopen dan zal na een verzoek, de directie helpen om kopers te vinden onder de andere leden of reünisten. De directie kan desgevraagd een advies uitbrengen over de waarde van de obligaties.

De obligaties staan op naam. Een onderhandse verkoop binnen de kring van het RSC/RVSV dient bij de directie aangemeld worden. Na het doorlopen van de KYC/CDD procedure voor de nieuwe eigenaar van de obligaties ontstaat de mogelijkheid van doorverkoop binnen de kring van het DSC.

We verwachten dat incidenteel huizen/stichtingen zullen aflossen op de leningen. Dit moment kan de directie ook gebruiken om obligaties vervroegd af te lossen naar obligatiehouders die daar een verzoek voor hebben ingediend bij de directie.